…ZENTRUM DÜLMEN – ZINSHAUS MIT FLEXIBLER NUTZUNGSSTRUKTUR…

Immobilie

Das Objekt befindet sich in zentraler Lage in Dülmen, einer wirtschaftlich stabilen Mittelstadt im Münsterland mit rund 47.000 Einwohnern und solider Eigenentwicklung als Wohn- und Arbeitsstandort zwischen den Oberzentren Münster, Coesfeld und dem nördlichen Ruhrgebiet.

Zum Verkauf steht ein solides, vollvermietetes Wohn- und Geschäftshaus in markanter Eckbebauung aus dem Baujahr 1960, dessen Dachgeschoss 1983 nachträglich ausgebaut wurde. Auf rund 633 m² Gesamtnutzfläche verteilen sich insgesamt zehn Einheiten – acht Wohnungen und zwei Gewerbeflächen -, die eine aktuelle Jahresnettokaltmiete von 45.951,96 € erwirtschaften. Das Gebäude ist massiv in Klinkerbauweise errichtet, vollunterkellert und befindet sich in einem normalen, teilweise sanierungsbedürftigen Zustand.

Im Erdgeschoss liegt linksseitig eine Wohnung mit rund 54 m², ergänzt um zwei Gewerbeeinheiten in attraktiver Sichtlage: das mittige Ladenlokal mit rund 58 m², in dem ein Kosmetikstudio neu zu 9,93 €/m² eingemietet ist, sowie das rechte Ladenlokal mit rund 76 m², das 1998 aus einer Wohnung in Gewerbe umgewandelt wurde. Diese Einheit verfügt über eine rückwärtige Terrasse sowie eine direkt angrenzende Garage und lässt sich bei Bedarf jederzeit wieder in hochwertigen Wohnraum rückführen – ein wertvolles Maß an Nutzungsflexibilität, das je nach Marktphase auf Premium-Wohnvermietung, Eigennutzung oder Aufwertung des Wohnanteils ausgerichtet werden kann.

Das erste Obergeschoss umfasst drei Wohnungen mit rund 57, 72 und 74 m², in denen sich laufende Bestandsverhältnisse mit jüngeren Neuvermietungen mischen. Im zweiten Obergeschoss befinden sich drei weitere Wohnungen mit identischem Flächenzuschnitt; hier liegen die Mieten zweier langjähriger Mietverhältnisse aus den Jahren 1988 und 2012 mit 3,45 €/m² bzw. 3,62 €/m² deutlich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete und bieten signifikantes Mietsteigerungspotenzial.

Das ausgebaute Dachgeschoss bildet eine kompakte Wohnung mit rund 40 m², die 2025 frisch zu 8,16 €/m² neu vermietet wurde.
Die Wohneinheiten verfügen überwiegend über Balkone und werden jeweils über separate Etagenheizungen versorgt – eine schlanke Bewirtschaftungslösung ohne zentrale Heiztechnik im Verantwortungsbereich des Eigentümers. Sämtliche Fenster sind als Kunststofffenster mit Isolierverglasung ausgeführt und mit außenliegenden Rollläden ausgestattet. Die Mieterstruktur besteht überwiegend aus Paaren und Singles, was sich erfahrungsgemäß in einer stabilen Zahlungsmoral und geringem Verwaltungsaufwand widerspiegelt.

Aus Investorensicht ergibt sich ein attraktives Gesamtbild: Vollvermietung, ein diversifizierter Cashflow aus Wohn- und Gewerbemix, marktnahe Referenzmieten durch belegte Neuvermietungen zwischen 2023 und 2025 sowie eine durchschnittliche IST-Miete von lediglich 6,22 €/m² eröffnen ein klares Wertsteigerungspotenzial durch sukzessive Anpassung der Bestandsmieten nach § 558 BGB beziehungsweise im Rahmen natürlicher Mieterwechsel.

Vollständige Unterlagen – Mieterliste, Grundrisse, Flurkarte, Energieausweis, Nebenkostenabrechnungen und Mietverträge – stehen im digitalen Datenraum zur Verfügung.

Ihr Ansprechpartner:

Christian Frönd

Lage

Dülmen ist mit rund 48.000 Einwohnern die größte Stadt im Kreis Coesfeld und liegt im südlichen Münsterland zwischen dem Oberzentrum Münster und dem nördlichen Ruhrgebiet. Die Stadt gehört zur Wirtschaftsregion Münsterland, die ein überdurchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen und die niedrigste Arbeitslosenquote Nordrhein-Westfalens aufweist und damit eine wesentliche Stabilitätsgrundlage für Wohn- und Anlageimmobilien bietet.

Über die A43, Anschlussstelle Dülmen-Nord, ist die Stadt direkt an das überregionale Autobahnnetz angebunden. Münster erreicht man in rund 30 Autominuten, das Ruhrgebiet in etwa 50 Minuten, den Flughafen Münster/Osnabrück in rund 35 Minuten. Vom Bahnhof Dülmen fahren Regionalzüge in nur 14 Minuten nach Münster Hauptbahnhof sowie umsteigefrei nach Essen, Düsseldorf und Enschede.

Die Wirtschaftsstruktur Dülmens ist klassisch mittelständisch geprägt mit einem krisensicheren Mix aus Industrie, Gewerbe und Handel. Zu den bedeutenden Arbeitgebern zählen die Kordel Antriebstechnik mit rund 430 Beschäftigten, die JÖST GmbH als Weltmarktführer für Schwingungsmaschinen, der Düngemittelkonzern Yara, das Architekturbüro Kleihues und Kleihues sowie die Sportwagenmanufaktur Wiesmann. Mehrere Hidden Champions am Standort und die Vermarktung neuer Gewerbegebiete unterstreichen die wirtschaftliche Dynamik. Eine breite Bildungsinfrastruktur mit acht Grundschulen und allen weiterführenden Schulformen sowie die Nähe zum Naturpark Hohe Mark-Westmünsterland und zur europaweit bekannten Wildpferdeherde im Merfelder Bruch runden das Standortprofil ab.

Innerhalb Dülmens nimmt die Tiberstraße eine zentrale Position ein. Sie bildet eine der Hauptachsen der Innenstadt und mündet unmittelbar in den Marktplatz mit dem historischen Rathaus und der St.-Viktor-Kirche, deren Ursprünge bis ins 8. Jahrhundert zurückreichen. Mit der Hausnummer 2 liegt die Adresse am stadtzentralen Beginn der Straße, in direkter Nachbarschaft zur Fußgängerzone, zum neu gestalteten Marktplatz und zum 2024 eröffneten StadtQuartier, dem modernen Einzelhandels- und Gastronomieensemble Dülmens.

Die Tiberstraße ist überwiegend als verkehrsberuhigter Bereich beziehungsweise Anliegerstraße ausgewiesen, gepflastert und in Teilen als Einbahnstraße geführt. Die Geschäftslage ist geprägt von inhabergeführten Fachgeschäften, Boutiquen, Cafés und Restaurants, Arztpraxen, Apotheken sowie städtischen Einrichtungen. Auch zentrale Funktionen der Stadtverwaltung Dülmen sind in der Tiberstraße ansässig. In weniger als fünf Gehminuten erreicht man Wochenmarkt, Bäckereien, Banken, Ärzte, das intergenerative Zentrum einsA und das Forum Bendix; der Bahnhof Dülmen ist in rund zehn Minuten zu Fuß erreichbar.

Besonders relevant für die Werteinschätzung ist die geplante städtebauliche Aufwertung der Tiberstraße als zweiter Bauabschnitt des Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzepts der Stadt Dülmen. Ab voraussichtlich Frühjahr 2028 sind eine Anpassung des Straßenbildes an die bereits umgestalteten Innenstadtbereiche, ein erhöhter Grünflächenanteil, verbesserte Aufenthaltsqualität, Barrierefreiheit und eine gestalterische Aufwertung der angrenzenden Plätze vorgesehen. Zusätzlich wird eine Erweiterung der Fußgängerzone diskutiert. Beides spricht mittelfristig für eine deutliche Aufwertung der Lagequalität und nachhaltiges Wertsteigerungspotenzial.

Die Adresse vereint damit die Vorzüge einer wirtschaftlich stabilen Mittelstadt mit denen einer absoluten Innenstadtlage. Hohe Lauffrequenz, vollständige Nahversorgung, exzellente Anbindung und ein städtebaulicher Aufwärtstrend bilden für Kapitalanleger eine besonders stabile Renditebasis bei zugleich attraktivem Aufwertungspotenzial.

Ausstattung

Sonstiges

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